在校期间，何敏德为后期在投资市场叱咤风云打下了牢实的理论基础，在其毕业之前就有相应的各大证券公司和机构高薪邀请何敏德前去企业做操盘手，敏德深知在学校他虽然已很出名，但是没有上过战场的将军称不上是一名合格的将军，所以当时毅然决然的选择了一家拥有战绩辉煌的有着成熟操盘团队的机构去上班，从2000年开始，何敏德在这家机构两年时间，从一个小操盘手蜕变成了主操盘手，真正的从一个具有丰富的理论经验的投资者蜕变成了一个成熟的让市场闻风丧胆的实战操手。
继去年豪掷45亿元完成6笔收并购后，碧桂园效劳再次出手更为凶悍。
日前，公司拟以48.47亿元将西南物企龙头蓝光嘉宝效劳归入麾下，将新增2.1亿元合约管理面积。
就此，碧桂园效劳合约面积超越10亿平方米，将成为国内最大物业企业。它所觊觎的不单单是管理面积范围增长，而是正在勃兴的社区增值效劳市场。
去年11月以24.5亿元取得满国康洁70%股权后，碧桂园效劳(06098.HK)再启收买。
上周，公司对蓝光嘉宝效劳64.62%股权开出48.47亿元对价，成为中国物业行业里最大一次收买案。
蓝光嘉宝效劳(02606.HK)是四川地产商蓝光开展旗下子公司，也是西南地域最大物业企业。截至去年6月，具有合约管理面积2.1亿平方米、在管面积1.4亿平方米。
假如收买达成，碧桂园效劳合约管理面积将到达10亿平方米(克而瑞数据：2020年末合约管理面积8.31亿平方米)，在管面积到达4.09亿平方米，稳居行业管理范围第一。
蓝光开展假如不是去年迸发活动性危机，想必也不会断臂求生。作为西南地域首家上市物业企业，蓝光嘉宝效劳开展势头正劲。
亿瀚智库数据显现，2020年，蓝光嘉宝效劳陆续收买17个物业标的企业，新增在管面积5100万平方米，耗资10.1亿元，是去年国内收并购项目最多的物业企业。
在2020年“三道红线”等政策收紧之后，其母公司蓝光开展(600466.SH)遇到较大资金压力，且2020年销售增速放缓，同比仅增长1.46%。
蓝光开展披露，此次买卖估计产生利润，将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。
业内普遍以为，增加现金流是蓝光开展出卖蓝光嘉宝效劳的重要缘由。截至2020年9月，蓝光开展总负债1861.38亿元，其中短期负债合计308.77亿元。去年10月，公司就将旗下迪康药业作价9亿元转让给汉商集团，缓解债务危机。启信宝显现，出卖前，公司直接持有迪康药业91.41%股权。
在物业企业估值高企的背景下，此次蓝光嘉宝效劳的售价并不高，每股42.11元，较停牌前的38.95港元/股溢价约30%。
这件两情相悦之事，仍存不小变数。
由于此次收买的股权已超30%，触发碧桂园效劳需向股东发起全面要约，尚需走完监管、审批和买卖等程序。另外，这两家物业企业还亟待处理掉同业竞争的问题。
千亿野心
斑马消费梳理发现，碧桂园效劳收买蓝光嘉宝效劳，为上市物业企业之间初次相互整合。
关于碧桂园效劳来说颇具战略意义。公司借此在西部地域物业管理面积市占率从去年上半年的3%增至15%。在朋友圈里，中国首家上市物企彩生活前总裁唐学斌向李长江隔空恭喜。
碧桂园效劳于2018年6月登陆联交所，经过几年开展，运营业绩已在上市物业企业中稳居首位，但仍摆脱不了依赖母公司碧桂园的魔咒。
2020年上半年，公司物业收入39.99亿元，占比当期公司总收入的63.8%。其中，来自碧桂园开发的物业所得收入占比72.1%。
虽说母公司能够保底，但在公司执行董事兼总裁李长江看来，来自市场外部的收入才是公司将来取得持续增长的重要砝码。
数据显现，在公司新增合约面积中，来自第三方的占比从2017年的21.6%增至2019年的35.9%，2020年上半年到达73.6%。
要坚持头部企业位置、在物业资本市场上坚持增速和开展，仍需加速向外拓展。
去年11月，李长江对外称，没有范围就什么都没有，如今不抓紧规划，将来5年千亿营收目的哪里来?
在千亿目的提出后不久，2020年12月，公司增发1.73亿股新股，取得融资38.75亿港元，连同去年4月发行可转债取得融资77.85亿港元，融资总额到达116.6亿港元，占当年行业融资总额的15.8%。
借助资本疾速翻开赛道，碧桂园效劳发起更多的收买能够预见。
与此同时，物业资身手域收并购趋向也在悄然发作变化。从目前一些物业并购市场来看，物业企业并购早已不是大鱼吃小鱼，而是寡头之间的竞速，这一现象或在2021年更为加剧。
永升生活效劳收买彰泰效劳、合景悠活收买雪松智联以及恒大物业收买亚太酒店物业等，物业头部企业之争的火药味正越来越浓。
万亿新市场空间
2019年，碧桂园效劳录得停业收入96.45亿元，归母净利润16.71亿元，同比增长106.30%和80.97 %。日前披露的2020年业绩预告显现，停业收入、归母净利润等均录得超50%的增长。
除了物业管理收入的增长，来自社区增值效劳以及城市效劳收入的增长功不可没。
增值效劳主要来自于社区市场，最近几年众多物业企业剧烈并购的终极目的，就是抢占这一市场。
今年1月，住建部等部门结合印发《通知》，鼓舞有条件的物业效劳企业向养老、托幼、家政、文化等范畴延伸，探究物业效劳+生活效劳形式。
这么说吧，中国社区3.5亿个家庭，触及社区效劳产生构成了万亿消费市场，拓展到教育、养老、安康等更多生活板块，社区效劳经济市场想象空间宏大。
彩生活(01778.HK)前总裁唐学斌见地相似。他曾在受访中表示，将来让一家物业企业生存下去的根底不只是物业费，还有社区内的增值效劳收入。
这和李长江不约而同。2017年，李长江参加碧桂园效劳第6年，就提出物业企业将来主战场是增值效劳业务。
斑马消费留意到，2019年，碧桂园效劳的增值效劳收入为8.65亿元，虽然只占公司总收入的9%，但毛利率高达60%。
截至2020年6月，公司增值效劳收入6.03亿元，占比总收入的9.6%，毛利率为62.8%。该板块96.2%的收入增幅，远高于物业收入57.3%的增幅。
从增值效劳细分业务赛道及增速来看，2020年上半年，公司的增值创新效劳、拎包入住效劳、社区传媒效劳同比增长分别达375.5%、213.5%和98.2%。
社区增值效劳逐步取代物业效劳，有望成为公司新的业绩发力点。
斑马消费留意到，碧桂园效劳正在盘绕增值效劳市场施行收并购。
去年，公司先后收买城市纵横、合富辉煌、满国康洁、文津国际等标的，重点发力增值效劳业务。其中，城市纵横为城市楼宇电梯海报媒体运营商;满国康洁为城乡环境卫生一体化管理运营效劳商;合富辉煌为房产经纪效劳商;文津国际则为保险经纪企业。
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