（玫瑰天街实景图）
最近3年，重庆商业地产进入了规模爆发时期，特别是购物中心与商业步行街增长迅速。2017年初，重庆购物中心数量为82个；2019年底，重庆存量购物中心数量将增加至133个，新增购物中心商业面积预计达608万平方米。仅2019年，重庆拟开业商业项目数量，预计达44个。
截至2018年12月31日，重庆已开业、规模超过3万平方米的商业体数量达225个，商业总面积超过2100万平方米。2018年，全国20大主要城市商业物业存量，超过1.8亿平方米，同比增长超过15%。
如果说规模爆发是火山，商业项目的经营却是海水。根据赢商网调查，重庆商业项目2016、2017、2018年实际开业数量，和预计开业数量相比，平均开业率低于4成。
商铺销售尴尬：楼市波峰，铺子依然不好卖
从2016年四季度开始，重庆楼市行情开始走高，总体热销一直持续至2018年三季度。如此长的波峰周期，在重庆楼市历史上尚未有过。
不过，红火的行情主要出现在住宅产品上。2018年，重庆主城区商业/办公用地规划建筑面积成交不到150万平方米，同比下跌近70%。重庆商铺销售，特别是商业步行街商铺销售，整体却并不尽如人意。如重庆金开·玫瑰天街销售红火的步行街商铺，在重庆屈指可数。
与住宅产品不同，商铺投资受制于经营状况、取决于投资回报率。重庆商业体集中而巨大的增量，更让商铺、特别是销售型商业步行街商铺，陷入白热化的竞争。
步行街的奇迹：润凯成为中国商业极致案例
（人气俱佳的玫瑰天街）
中国商业市场、特别是商业步行街市场的整体困顿，让其中有新模式、并得到成功经营验证的项目，更加吸引全国关注。例如重庆润凯商业管理有限公司，以及其所开发、运营的润凯∙金开∙玫瑰天街。
严格来说，润凯引起关注已有较长一段时间，尤其是其“一街+一Mall”模式。
2016年10月，重庆爱琴海购物公园开业。这个Mall体量达20万平方米，开业时招商100%、满铺开业，开业当天人流达到46.6万人次。相隔仅6个月，与爱琴海购物公园无缝相连的金开·玫瑰天街开业——体量10万平方米，开业首日人流超10万人次。
与开业相比，玫瑰天街更让人惊讶的是其持续人气：作为典型的销售型商业步行街，工作日人流5万~7万/人次，周末人流8万~10万/人次。商铺火热经营带来的租金：一楼的商铺租金已超过400元/月·平方米，即便三楼及以上也达150-170元/月·平方米。
步行街经营难、铺子难卖是常态，润凯及其玫瑰天街却杀出了一条新路。也难怪今年4月，在广州举行的第14届中国商业地产节上，出现了一家企业包揽四项大奖的稀罕事——润凯同时斩获“领跑人物”、“企业成就”、“杰出运营项目”、“备具投资价值商业项目”奖项。
模式难以复制：解剖润凯的社区蓝海生意经
润凯成功的并不仅是玫瑰天街，其在重庆綦江、成都、兰州等地的项目均已铺开。润凯自己在复制奇迹，不过很多同行考察后发现，润凯模式却难以模仿。
首先，难以逾越的是产权分散与统一经营的矛盾协调。
润凯的应对是五个统一：“统一规划、统一招商、统一销售、统一运营、统一物管”。五个统一看似简单，但是做到有多难？惨淡经营步行街比比皆是。
润凯能做到的底气，源于其“轻重并举”的构架，即重资产的持有与轻资产的运营相结合。迄今为止，润凯持有的资产规模已超过100亿元。
其次，不容易做到的是对社区消费的把握、以及对消费场景的营造。
玫瑰天街负一楼，“金开运动公园”品牌圈定了超过2万平方米的营业场地。最初很多人疑惑：按常规，商业步行街负一楼大都引入超市、美食、娱乐等业态，润凯布置“金开运动公园”走得通？要知道，2万平方米已是一个小步行街的体量。
商家给了热烈的响应。“金开运动公园”推出计划，短短3个月，招商满铺。20余个商家，全部是培训与社交娱乐类机构，涵盖球类、舞蹈、健身、娱乐、社交等。
消费者的反应更火热。2018年10月试营业，今年4月正式营业，周末人流可达到10000人次，主力消费人群为有儿童的年轻家庭客群。
（举办活动的玫瑰天街）
当初很多人的疑惑，现在成了艳羡。人气火热，对商家来说是生意 ,对业主来说是收益，“金开运动公园”品牌营业面积的租金收益，几乎是传统超市、美食等业态的1.5~2倍；此外，还有步行街经营成功，带来资产的增值。
不仅敢给“金开运动公园”2万平方米，重庆金开·玫瑰天街还引入了近100家教育培训机构，已成为重庆教育培训业态中品牌最丰富、商家数量最多、培训品类细分最多的集中性街区。在这些良性经营中既有竞争，也有互补，且同品类商家存活率均能达到90%以上。
不了解的或许认为润凯胆子够大，研究过的都感慨润凯是切中了社区消费的蓝海。据统计，未来10年，中国社区商业消费，在全社会消费品零售总额中预计将占50%以上，社区型商业地产、特别是步行街变现潜力或将迎来“指数级增长”。消费升级时代，社区商业的定位不仅仅是家庭的延伸，更是以步行街的形式成为城市功能配套。
现在回头再看，“金开运动公园”倡导的“你我的运动场、宝贝的欢乐场”，重庆金开·玫瑰天街体验类业态比例超高、极力营造“吉祥·欢·乐家”消费场景，无一不是润凯社区蓝海生意经的潜心布局。
（润凯·金开·玫瑰天街效果图）